Rehabilitar un edificio exige mucho más que reparar acabados. Antes de proyectar conviene conocer el estado real del inmueble, las deficiencias existentes, el alcance de la intervención y qué exigencias técnicas deben aplicarse.
En INTAQ coordinamos arquitectura y rehabilitación con ingeniería de instalaciones y dirección técnica para plantear la actuación de forma conjunta.
1. Empezar por el diagnóstico
La primera fase debería identificar patologías visibles, estado de fachadas y cubiertas, accesibilidad, estructura cuando proceda, instalaciones comunes y posibles afecciones a elementos compartidos.
Si el edificio está sujeto a ITE, el informe puede ser una base importante para ordenar las actuaciones. La Agència de l’Habitatge define la ITE como una inspección visual realizada por técnico competente para determinar el estado del edificio y orientar a la propiedad sobre las actuaciones necesarias.
Información oficial sobre ITE →
2. ITE y programa de rehabilitación
Cuando una ITE detecta deficiencias, la comunidad o propiedad puede necesitar organizar las actuaciones de reparación o rehabilitación. La Generalitat indica que, cuando existen deficiencias, debe aprobarse un programa de rehabilitación con supervisión técnica en los supuestos previstos.
Esto permite priorizar lo urgente, distinguir mantenimiento de una intervención de mayor alcance y coordinar las obras con el presupuesto disponible.
3. Qué exige el CTE en edificios existentes
El Código Técnico de la Edificación considera intervención en edificio existente, entre otras, la ampliación, la reforma y el cambio de uso. El grado de adecuación depende del tipo y alcance de la actuación.
En una rehabilitación pueden entrar en juego seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, accesibilidad, salubridad, ahorro de energía y protección frente al ruido, entre otras exigencias.
Consultar el Código Técnico de la Edificación →
4. Fachadas, cubiertas y envolvente
Las fachadas y cubiertas concentran muchas actuaciones de rehabilitación: filtraciones, fisuras, desprendimientos, pérdida de prestaciones térmicas, humedades o degradación de revestimientos. La solución debe coordinar seguridad, durabilidad y comportamiento energético.
Antes de escoger un sistema conviene verificar soporte, encuentros, puntos singulares, evacuación de agua, puentes térmicos y compatibilidad con el edificio existente.
5. Accesibilidad y zonas comunes
La rehabilitación puede ser una oportunidad para mejorar accesos, portales, recorridos interiores o desniveles. El alcance concreto depende del edificio y de la intervención prevista, por lo que debe analizarse caso por caso.
La coordinación arquitectónica es especialmente importante cuando las mejoras afectan a escaleras, ascensores, rellanos, puertas o elementos comunes.
6. Instalaciones del edificio
Muchas rehabilitaciones requieren actuar también sobre electricidad, ventilación, climatización, agua, saneamiento, PCI o instalaciones comunes. Si estas disciplinas se estudian después de definir la obra, pueden aparecer incompatibilidades y sobrecostes.
Por eso en INTAQ coordinamos la parte arquitectónica con proyectos de instalaciones y legalizaciones cuando el alcance lo requiere.
7. Proyecto y dirección de obra
Cuando la actuación requiere proyecto técnico, este debe definir el estado previo, solución proyectada, cumplimiento normativo, detalles, mediciones y documentación necesaria para ejecutar y tramitar la obra.
La dirección de obra permite comprobar que la ejecución se ajusta al proyecto, resolver incidencias y documentar los cambios necesarios durante la obra.
Dirección de obra y coordinación técnica →
8. Arquitecto e ingeniero en una rehabilitación
La arquitectura coordina distribución, envolvente, accesibilidad, soluciones constructivas y relación con el edificio existente. La ingeniería interviene cuando la actuación afecta a instalaciones, legalizaciones o sistemas técnicos específicos.
En INTAQ la disciplina arquitectónica se coordina con Cristian Castro Mingorance, arquitecto colegiado en el COAC, dentro de un equipo conjunto de arquitectura e ingeniería.
9. Orden recomendado
Diagnóstico → definición del alcance → proyecto → tramitación → obra → dirección y cierre documental. Este orden permite detectar condicionantes antes de contratar soluciones parciales.
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Envíanos ubicación, fotografías, documentación disponible e ITE si existe. Podemos revisar el alcance y definir qué disciplinas y documentación pueden ser necesarias.
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Amianto visible en edificios existentes
Antes de rehabilitar cubiertas, instalaciones o elementos constructivos antiguos conviene valorar la posible presencia de materiales con amianto. Consulta nuestro certificado de presencia o ausencia de amianto visible en Catalunya. Una comprobación visual no descarta materiales ocultos ni sustituye una evaluación específica previa a trabajos que puedan afectar a materiales sospechosos.
